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Stand: Oktober 2026. Wer ein Haus im Bremer Umland verkauft, fragt sich früher oder später, ob auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer anfällt. Wer die Regeln kennt, kann den Verkaufszeitpunkt oft so planen, dass keine Steuer anfällt. Dieser Beitrag erläutert die steuerlichen Grundzüge für private Eigentümer in Schwanewede. Er ersetzt keine steuerliche Beratung; für die individuelle Prüfung ist ein Steuerberater zuständig.
Als privates Veräußerungsgeschäft erfasst § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG den Verkauf eines Grundstücks, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge beim Erwerb und beim Verkauf. Ein Gewinn aus einem solchen Geschäft wird dem persönlichen Einkommen des Verkäufers hinzugerechnet und mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert.
Der zu versteuernde Gewinn ist nicht identisch mit dem Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Abzugsfähig sind nachgewiesene Anschaffungsnebenkosten (Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklercourtage beim Erwerb), Aufwendungen für Modernisierungen und Instandsetzungen soweit nicht bereits anderweitig steuerlich berücksichtigt sowie Veräußerungskosten beim aktuellen Verkauf. Eine geordnete Belegsammlung kann die Steuerbemessungsgrundlage spürbar senken; welche Positionen anerkannt werden, sollte ein Steuerberater prüfen.
Eine erste rechnerische Einschätzung ermöglicht der Spekulationssteuer-Rechner auf dieser Website.
Liegt zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, fällt nach § 23 EStG keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an – unabhängig von der Gewinnhöhe. Maßgeblich sind die genauen Daten der jeweiligen notariellen Verträge.
Wer die Immobilie noch keine zehn Jahre hält und keinen anderen Befreiungsgrund geltend machen kann, sollte dieses Datum sorgfältig prüfen. Ein Verkauf kurz vor Ablauf der Frist kann eine erhebliche Steuerlast auslösen. Ob ein Zuwarten sinnvoll ist, hängt von persönlichem Steuersatz, erwartetem Gewinn und Marktentwicklung ab und lässt sich am verlässlichsten mit einem Steuerberater klären.
Neben der Zehnjahresfrist sieht § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG eine zweite Ausnahme vor: Wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, schuldet auf den Gewinn keine Einkommensteuer. Eine durchgehende Eigennutzung seit der Anschaffung genügt ebenfalls.
Diese Ausnahme ist besonders relevant für Eigentümer, die ihr selbst bewohntes Haus nach einer Trennung, wegen eines Umzugs oder aufgrund veränderter Lebensumstände verkaufen. Wer die Immobilie jedoch zwischenzeitlich vermietet hat, muss prüfen lassen, ob die Eigennutzungsbedingungen noch erfüllt sind. Vermietete Ferienwohnungen und vermietete Kapitalanlagen fallen nicht unter diese Regelung.
Bei einem Hausverkauf nach einer Trennung sind oft rechtliche und steuerliche Fragen gleichzeitig zu klären. Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihre Situation zu besprechen.
Wer eine Immobilie erbt, tritt nach § 1922 Abs. 1 BGB als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Für die steuerliche Betrachtung nach § 23 EStG setzt sich die Haltefrist fort: Hat der Erblasser das Haus bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch den Erben in der Regel steuerfrei. Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Umgekehrt kann ein Erbe, dessen Erblasser die Immobilie noch keine zehn Jahre hatte, in eine Steuerpflicht geraten. Auch die Eigennutzungsausnahme ist bei geerbten Häusern zu prüfen.
Sind mehrere Erben beteiligt, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), die im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen wird. Über die Nachlassimmobilie können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); Verkauf und Übertragung erfordern die Mitwirkung aller Beteiligten. Können sich Miterben nicht einigen, sieht § 2042 BGB das Recht jedes Miterben vor, die Auseinandersetzung zu verlangen. Für den Grundbuchverkehr müssen Erben ihr Erbrecht nachweisen, in der Regel durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO); zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Für erbrechtliche Fragen ist ein Notar oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
In Schwanewede und dem Bremer Umland verkaufen Eigentümer in sehr unterschiedlichen Lebenslagen: nach dem Tod eines Elternteils, bei einer Trennung, nach dem Auszug der Kinder oder im Rahmen einer Altersplanung. Anschaffungsjahr, Nutzungsgeschichte und eine etwaige Erbkonstellation müssen im Einzelfall mit einem Steuerberater geprüft werden.
Wer in Schwanewede eine Immobilie hält, sollte die laufenden Grundsteuerkosten kennen: Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in der Gemeinde ab 2026 495 Prozent (Hebesatzsatzung der Gemeinde Schwanewede, in Kraft ab 01.01.2026, Amtsblatt 02/2026). Kaufinteressenten berücksichtigen diese laufenden Kosten in ihrer Kalkulation; für Verkäufer ist es sinnvoll, diese Information beim Verkauf transparent bereitzuhalten.
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Nein. Die Haltefrist des Erblassers wird auf den Erben übertragen. Hat der Verstorbene die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch den Erben nach § 23 EStG in der Regel steuerfrei. Die genaue Prüfung sollte ein Steuerberater vornehmen.
Entscheidend ist, ob die Eigennutzungsausnahme greift oder die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Ist die Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren gegeben, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Zieht ein Partner aus, kann für seinen Anteil die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken enden, auch ohne Vermietung; ob die Ausnahme dann noch greift, sollte ein Steuerberater prüfen. Zivilrechtliche Fragen zu Eigentumsverhältnissen und möglichem Zugewinnausgleich sollten frühzeitig mit einem Notar oder Rechtsanwalt geklärt werden.
Relevant sind der ursprüngliche Kaufvertrag, Nachweise über Anschaffungsnebenkosten, Rechnungen für Modernisierungen und Instandsetzungen sowie die Unterlagen zum aktuellen Verkauf. Ein Steuerberater kann anhand dieser Unterlagen die abzugsfähigen Kosten ermitteln und die tatsächliche Steuerlast berechnen. Es empfiehlt sich, solche Belege geordnet aufzubewahren.
Titelbild: Foto von Kelly Sikkema auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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