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Stand: Oktober 2026. Wer sein Haus im Bremer Umland besitzt und überlegt, ob er es vermieten oder verkaufen soll, steht vor einer Entscheidung, die auf mehreren Ebenen gleichzeitig wirkt: finanziell, steuerlich und – in bestimmten Lebenssituationen – auch rechtlich. Das gilt für private Eigentümer ebenso wie für Erben einer Immobilie oder Paare in einer Trennung. Dieser Ratgeber stellt die wichtigsten Aspekte gegenüber und weist dort auf Steuerberater oder Notar hin, wo eine allgemeine Darstellung nicht ausreicht.
Wer vermieten oder verkaufen möchte, braucht zunächst eine realistische Einschätzung dessen, was die Immobilie heute wert ist. Ohne diesen Ausgangswert ist weder eine Renditeberechnung für eine mögliche Vermietung noch ein Vergleich mit dem erzielbaren Kaufpreis sinnvoll möglich. Auf dieser Grundlage lassen sich dann die persönlichen Fragen beantworten: Ist das Kapital kurzfristig gefragt? Besteht die Bereitschaft, dauerhaft als Vermieter tätig zu sein? Und welche steuerlichen Folgen hat die eine oder die andere Entscheidung?
Ein Verkauf setzt das im Haus gebundene Kapital sofort frei und beendet alle laufenden Eigentümerpflichten mit dem Eigentumsübergang. Als Vermieter hingegen tragen Sie dauerhaft Verantwortung für Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und die Einhaltung mietrechtlicher Vorgaben – verbunden mit dem Risiko von Mietausfall und möglichen Konflikten. Wer nicht dauerhaft als Vermieter tätig sein will oder kann, findet im Verkauf die einfachere Lösung.
Zu den laufenden Kosten des Eigentums in Schwanewede zählt ab 2026 die Grundsteuer B mit einem Hebesatz von 495 Prozent (Hebesatzsatzung der Gemeinde Schwanewede, in Kraft ab 01.01.2026, Amtsblatt 02/2026). Als Vermieter können Sie diese Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht; als Eigentümer ohne Mieteinnahmen ist sie eine laufende Belastung.
Beim Verkauf sind zudem energierechtliche Pflichten zu beachten: Ein gültiger Energieausweis muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG). Fehlt er oder wird er nicht rechtzeitig vorgelegt, drohen Bußgelder. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz können zudem bei der Vermarktung schwerer zu platzieren sein.
Regelmäßige Mieteinnahmen können das eigene Einkommen langfristig ergänzen – insbesondere im Ruhestand. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Kosten steuerlich geltend zu machen: Abschreibungen auf das Gebäude, Finanzierungszinsen, Instandhaltungsaufwand und Verwaltungskosten. Ob und wie stark diese Möglichkeiten in Ihrer Situation zum Tragen kommen, hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und der konkreten Kostensituation ab. Eine steuerliche Beratung ist hier empfehlenswert.
Entscheidend ist letztlich die Nettomietrendite: Sie zeigt, was nach allen nicht umlegbaren Kosten – etwa Verwaltung und Instandhaltung – tatsächlich übrig bleibt. Liegt sie auf einem niedrigen Niveau, lohnt der nüchterne Vergleich mit einer möglichen alternativen Nutzung des Verkaufserlöses.
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert und sie nicht selbst bewohnt hat, muss den erzielten Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG versteuern. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Die Steuerpflicht entfällt, wenn die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Für Erben gilt eine wichtige Besonderheit: Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erbfall nicht neu; maßgeblich ist das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers. In bestimmten Konstellationen kann die Eigennutzung durch die Erben die Steuerpflicht ausschließen. Da die steuerlichen Auswirkungen von der individuellen Situation abhängen, ist eine Prüfung durch einen Steuerberater vor dem Verkauf in jedem Fall sinnvoll.
Haben mehrere Personen ein Haus geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) – das gilt für Verkauf, Belastung und Übertragung gleichermaßen. Die Vermietung zählt als Verwaltungsmaßnahme, über die die Miterben im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung auch mit Stimmenmehrheit entscheiden können; ein Verkauf als Verfügungsakt setzt das gemeinsame Handeln aller Miterben zwingend voraus.
Sind die Erben uneinig, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG – deren Erlös oft unter dem bleibt, was ein freihändiger Verkauf erbringen kann. Frühzeitige Abstimmung unter den Erben und eine notarielle Begleitung sind daher sinnvoll.
Für den Verkauf müssen die Erben ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Möglich ist das in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag können zusammen mit der Eröffnungsniederschrift ausreichen; ein handschriftliches Testament allein genügt nicht. Die Erben können die Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein.
Erbschaftsteuerlich unterliegt der Erwerb durch Erbschaft grundsätzlich der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG). Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist vor einer Entscheidung empfehlenswert; bei strittigen Nachlassfragen ist eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt für Erbrecht die richtige Anlaufstelle.
Bei einer Trennung muss auch geklärt werden, was mit dem gemeinsamen Haus geschieht. Ein Verkauf mit anschließender Aufteilung des Erlöses schafft klare Verhältnisse. Möchte ein Partner die Immobilie übernehmen, muss der andere ausgezahlt werden. Davon zu unterscheiden ist der Zugewinnausgleich: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft steht dem Ehegatten mit dem geringeren Zugewinn die Hälfte des Überschusses zu (§ 1378 BGB). Eine neutrale Markteinschätzung ist in dieser Situation nicht nur hilfreich, sondern Grundlage jeder fairen Einigung.
Nehmen Sie Kontakt auf, wenn Sie Ihre Situation vertraulich besprechen möchten.
Der Erwerb durch Erbschaft unterliegt grundsätzlich der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG). Steuerfrei sein kann ein Familienheim, das der Erblasser selbst bewohnt hat, wenn Ehegatte oder Kinder es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre selbst nutzen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche); wer sofort verkauft, kann diese Befreiung nicht nutzen. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad und dem persönlichen Freibetrag ab. Ein anschließender Verkauf löst zusätzlich die Frage der Spekulationssteuer nach § 23 EStG aus. Lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen.
Ja. Erben können eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein. Sie müssen ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament allein reicht dafür nicht aus.
Scheitert eine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie, der Erlös wird nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Weil das Ergebnis einer Versteigerung für beide Seiten ungünstiger ausfallen kann als ein einvernehmlicher Verkauf, ist eine frühzeitige Einigung in aller Regel vorzuziehen.
Titelbild: Foto von Kelly Sikkema auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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