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Stand: Oktober 2026. Wenn es um den Wert eines Hauses geht, fällt früher oder später der Begriff Verkehrswert – und mit ihm oft Unklarheit darüber, was er genau aussagt. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Das ist kein Wunschpreis und kein emotionaler Aufschlag, sondern das, was ein informierter Käufer auf dem freien Markt realistisch zahlen würde. Für Eigentümer in Schwanewede und dem Bremer Umland, die über einen Hausverkauf nachdenken – oder die als Erben oder in einer Trennung zu einer Entscheidung kommen müssen –, ist dieser Wert der Ausgangspunkt für alle weiteren Schritte: den Angebotspreis, die Verhandlungsposition und die steuerlichen Folgen.
Eine Markteinschätzung durch einen Immobilienmakler ist kein Verkehrswertgutachten im Rechtssinn – sie liefert aber eine belastbare Grundlage, bevor ein Verkauf konkret wird. Kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Für die Wertermittlung von Immobilien sind in der Praxis drei normierte Verfahren anerkannt. Welches zum Einsatz kommt, hängt vom Typ der Immobilie, von der verfügbaren Datenlage und vom Bewertungsanlass ab.
Vergleichswertverfahren: Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern werden tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung herangezogen. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Das Verfahren setzt voraus, dass genügend vergleichbare Verkäufe in der Umgebung vorliegen; fehlt diese Datenbasis, verliert es an Aussagekraft.
Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Häusern und Mehrfamilienhäusern steht die nachhaltig erzielbare Miete im Vordergrund. Aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, abgezinst mit einem standortüblichen Liegenschaftszinssatz, ergibt sich der Ertragswert. Weicht die vereinbarte Miete deutlich von der Marktmiete ab, kann das das Ergebnis erheblich verzerren.
Sachwertverfahren: Wo Vergleichsdaten fehlen – etwa bei älteren Einfamilienhäusern mit ungewöhnlichem Grundriss –, addiert dieses Verfahren Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Ein Marktanpassungsfaktor gleicht das Ergebnis an die tatsächliche Marktnachfrage an; ohne gründliche Ortskenntnis kann dieser Schritt das Ergebnis in die falsche Richtung verschieben.
Das Finanzamt nutzt für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke ein eigenes Bewertungsverfahren nach § 182 BewG – das Ergebnis stimmt nicht zwingend mit dem Verkehrswert überein. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.
Hausverkauf: Ein Angebotspreis, der deutlich über dem Marktniveau liegt, kann die Vermarktungszeit verlängern – und ein Objekt, das lange angeboten wird, weckt bei Interessenten Fragen. Ein Preis unter Marktniveau lässt Verhandlungsspielraum ungenutzt. Eine sachliche Wertermittlung ist der Ausgangspunkt für eine realistische Vermarktungsstrategie.
Erbschaft: Beim Erbfall geht eine Immobilie unmittelbar auf die Erben über. Das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer auf Basis eines eigenen Grundbesitzwerts (§ 182 BewG). Wer nachweist, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist, kann diesen gemäß § 198 BewG beim Finanzamt geltend machen – als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen; auch ein Kaufpreis für das Haus, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, kann genügen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Für Fragen zu Freibeträgen nach § 16 ErbStG und zur persönlichen Steuersituation ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.
Trennung und Scheidung: Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, fließt der Wert des Hauses in die Berechnung des Zugewinnausgleichs nach § 1378 BGB ein, gleich ob es beiden gemeinsam oder einem allein gehört. Eine neutrale Einschätzung schafft die Verhandlungsgrundlage – unabhängig davon, ob die Lösung am Ende ein Verkauf, eine Übernahme durch eine Partei oder eine andere Vereinbarung ist.
Beleihung: Banken ermitteln für die Kreditvergabe ihren eigenen Beleihungswert, der vom Verkehrswert abweichen kann. Wer den Marktwert seiner Immobilie kennt, führt Finanzierungsgespräche auf informierter Grundlage.
Zum Unterschied zwischen dem steuerlichen Bedarfswert und dem Verkehrswert steht auf dieser Website der Rechner: Bedarfswert oder Verkehrswert als erste Orientierung zur Verfügung.
Schwanewede liegt unmittelbar nördlich von Bremen. Der Grundsteuer-B-Hebesatz der Gemeinde beträgt ab 2026 495 v. H. (Hebesatzsatzung der Gemeinde Schwanewede, Amtsblatt 02/2026, in Kraft ab 01.01.2026). Bei vermieteten Objekten fließt die Grundsteuer als Betriebskosten in die Nebenkosten ein und beeinflusst die Renditeberechnung – ein Faktor, den Kaufinteressenten bei ihrer Kalkulation berücksichtigen.
Für den Wert eines Hauses sind neben der Lage das Baujahr, die Wohnfläche, die Grundstücksgröße und der energetische Zustand maßgeblich. Den Energieausweis müssen Eigentümer Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen; nach Vertragsschluss besteht eine Übergabepflicht (§ 80 GModG). Käufer beziehen den energetischen Standard und erkennbare Sanierungsbedarfe in ihre Preisvorstellung ein. Das gilt für Objekte in Schwanewede ebenso wie im übrigen Bremer Umland. Ob eine Sanierungsmaßnahme vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom konkreten Objekt und vom Marktumfeld ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.
Digitale Schätztools liefern auf Basis von Durchschnittswerten aus Datenbanken einen ersten Anhaltspunkt. Individuelle Merkmale – tatsächlicher Sanierungsstand, Grundrissqualität, Lage innerhalb des Ortes, eingetragene Belastungen oder besondere Ausstattungsmerkmale – fließen dort nicht ein. Als erste Orientierung sind sie nützlich; als Grundlage für einen Verkauf, einen Erbschaftsteuerantrag oder eine Einigung bei Trennung und Scheidung reichen sie nicht aus.
Wer eine belastbare Markteinschätzung benötigt, sollte diese von jemandem einholen, der den lokalen Markt kennt. Bei streitigen Auseinandersetzungen kann ein förmliches Verkehrswertgutachten nötig werden, etwa vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Kontakt aufnehmen, um mit Haake Immobilien zu besprechen, welche Form der Wertermittlung für Ihre Situation die richtige ist.
Nein. Eine Markteinschätzung ist eine sachkundige Einschätzung des erzielbaren Preises auf Basis aktueller Vergleichsdaten – kein Verkehrswertgutachten im Rechtssinn. Ein solches Gutachten erstellen etwa der Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Für die Vorbereitung eines Verkaufs ist die Markteinschätzung in der Regel ausreichend; für gerichtliche Verfahren oder steuerliche Nachweise gegenüber dem Finanzamt kann ein förmliches Gutachten erforderlich sein.
Erben müssen gegenüber dem Grundbuchamt ihre Erbfolge nachweisen – in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift kann unter Umständen genügen; ein handschriftliches Testament allein nicht. Sind mehrere Erben vorhanden, können sie über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen. Für die Ausstellung des Erbscheins ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers zuständig.
§ 23 EStG erfasst private Grundstücksverkäufe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder die durchgehend seit der Anschaffung selbst bewohnt wurden. Bei geerbten Häusern gilt als Anschaffungsdatum grundsätzlich der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt des Erblassers. Da die steuerlichen Folgen von den Umständen des Einzelfalls abhängen, ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert.
Titelbild: Foto von The Dimensions auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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